Immobilienaktien mit Börsen-Comeback: Diese drei Aktien gibt es noch zu Schnäppchenpreisen

Immobilienaktien gehören in diesem Jahr zu den Gewinnern am deutschen Aktienmarkt. Ein Trend, der sich fortsetzen könnte, denn Experten sehen den Immobilienmarkt im Aufwind. Die verbesserte Stimmung war auch auf einer Konferenz der Baader Bank zu spüren. Der Börsenwerte-Verlag Blog berichtet und Sie erfahren, welches Immobilienaktien-Trio auf der Veranstaltung nicht nur einen guten Eindruck hinterließ, sondern auch mit einem Bewertungsabschlag aufwarten kann.

Nach einer zuvor jahrelangen Hausse kamen Immobilienaktien ab 2020 gehörig unter Druck. Erst sorgte die Coronavirus-Pandemie für große Probleme und als sich der Sektor diese abgeschüttelt hatte, führte der Inflationsanstieg und die damit verbundenen Zinserhöhungen zu erneut herben Verlusten.

Doch bereits im Laufe des Vorjahres kam es zu einer Bodenbildung sowie zu einer Kurserholung, die sich in diesem Jahr weiter fortsetzt. In einer Publikation vom 27. September verweist die Baader Bank in diesem Zusammenhang auf ein Plus beim EPRA (European Public Real Estate Association) Deutschland Index von 42%, womit dieser auf Deutschland bezogene Immobilienindex den EPRA Europe (+29%) sowie den Dax (+26%) als auch insbesondere die Small- und Midcap-Indizes in Deutschland (SDAX +12%, MDAX +4%) klar übertroffen hat.

Allerdings hinken laut dem zitierten deutschen Finanzdienstleister einige Unternehmen der positiven Dynamik noch hinterher, meist aufgrund von anhaltenden Refinanzierungsaufgaben oder eines von Transaktionsmärkten abhängigen Geschäftsmodells. Die stärksten Impulse liefern dagegen die Wohnimmobilienunternehmen, die durch die Kombination von Mietwachstum, struktureller Nachfrage und einer Stabilisierung der Immobilien sowie der Tatsache, dass ihre Geschäftsmodelle weitgehend konjunkturunabhängig sind, gekennzeichnet sind.

Stimmung in der Branche deutlich verbessert

Bei der in der Vorwoche abgehaltenen 13. Baader Investment-Konferenz war die Stimmung sowohl bei den Immobilienunternehmen als auch bei den Investoren wesentlich besser als im letzten Jahr. Demnach standen vor einem Jahr viele Herausforderungen zur Bewältigung der tiefen Branchenkrise ganz oben auf der Tagesordnung. Doch schon damals lautete das Szenario, dass wir uns der Talsohle nähern, mit weiteren Abschreibungen im zweiten Halbjahr 2023 und einem möglichen Tiefpunkt der Immobilienpreise im ersten Halbjahr 2024.

Dieses Szenario erweist sich laut Baader Bank möglicherweise als richtig. Vor allem das stabilisierte und sogar verbesserte Zinsumfeld wirkt sich günstig aus. Die zehnjährige Rendite der Bundesanleihen sank im Jahresvergleich um rund 60 Basispunkte auf derzeit 2,13%, und weitere potenzielle Zinssenkungen der Zentralbank lassen vermuten, dass das Risiko begrenzt ist.

Umgekehrt verringern die Finanzierungskosten von derzeit 3,5 % bis 4,0 % gegenüber 4,0 % bis 4,5 % vor einem Jahr die Bedenken hinsichtlich eines drastischen Rückgangs der Cashflows. Aufgrund der erheblichen Abschreibungen auf die Portfolios in den letzten zwei Jahren bieten die gestiegenen aktuellen Renditen zudem bereits einen attraktiveren Abstand zu den Finanzierungskosten und alternativen Anlagen wie zehnjährigen Bundesanleihen, so die Baader Bank.

Das Mietwachstum stützt die operative Leistung stark

Wie der Finanzdienstleister weiter ausführt, ist die Entwicklung der Betriebsmieten in allen Sektoren eindeutig positiv. Die Wohnungsmieten steigen (3% bis 4% pro Jahr), und da es im Bereich der erschwinglichen Wohnungen praktisch keinen Leerstand gibt und auch in den kommenden Jahren keine Neubauten zu erwarten sind, scheint der Aufwärtstrend ungebrochen zu sein.

Die Mietpreisregulierung ist derzeit kein großes Problem, sondern führt zu einer stabilen, berechenbaren und langfristigen Sicherheit. Die Bestandsmieten der Unternehmen liegen weit unter den aktuellen Marktmieten und lassen auf ein sehr starkes Reversionspotenzial der Mieteinnahmen über viele Jahre hinweg schließen. Das Wachstum der Büromieten war in den letzten zwei bis drei Jahren aufgrund von an den Verbraucherpreisindex gebundenen Mietverträgen stark.

Die Baader Bank erwartet ein Abflauen, da die Inflation zurückgeht. Darüber hinaus wird die schwache wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland ihren Tribut fordern, und es besteht das Risiko, dass der Leerstand in Zukunft leicht ansteigt, sowohl aus wirtschaftlicher Sicht als auch aus dem Blickwinkel der Heimarbeit. Büros mit guten Standorten, ESG-Referenzen und moderner Ausstattung werden sich jedoch besser entwickeln. Selbst im großflächigen Einzelhandel sehen die Unternehmen nach Jahren negativer struktureller Trends eine Stabilisierung und erwarten Mietsteigerungen im Einklang mit der Inflation.

Finanzierung und Kapitalstruktur sind weniger von Belang

Auf den letzten beiden Konferenzen war letzteres das beherrschende Thema. In diesem Jahr waren sowohl die Anleger als auch die Unternehmen weniger besorgt, wie die Baader Bank bilanziert. Einerseits scheinen die Abschreibungen weniger gravierend zu sein und werden den Beleihungsauslauf (Loan to Value) nicht weiter belasten. Andererseits beginnen sich die Kapitalmärkte mit einigen Anleihe- und Wandelanleiheemissionen der letzten Monate wieder für den Immobiliensektor zu öffnen. Dies bietet den meisten Unternehmen mehr finanziellen Spielraum, um ihre Verbindlichkeiten zu verwalten.

Die Konditionen sind zwar attraktiver geworden, liegen aber immer noch deutlich über den vor einigen Jahren gewährten Bedingungen. Daher werden die Finanzierungskosten in den kommenden Jahren schrittweise steigen, was jedoch größtenteils durch höhere Mieteinnahmen und eine potenziell niedrigere absolute Verschuldung nach Veräußerungen ausgeglichen wird. Bei den meisten Unternehmen geht es darum, den Beleihungsauslauf durch Verkäufe und operative Cashflows weiter zu senken, um wieder in den jeweiligen Beleihungsauslauf-Zielbereich zu kommen, was laut Baader Bank durchaus machbar erscheint. Nur einige Unternehmen stehen noch vor anhaltenden Herausforderungen in Bezug auf ihre Refinanzierung und die Reparatur der Kapitalstruktur. Für sie wird dies nach Einschätzung des Finanzdienstleisters wahrscheinlich weitere 12 bis 24 Monate in Anspruch nehmen.

Transaktionsmärkte stabilisiert, aber nach wie vor mit einem gemischten Bild

Die meisten Unternehmen sehen insgesamt eine Verbesserung des Transaktionsumfelds, weisen aber auf niedrige Volumina und langwierige Due-Diligence-Prüfungen hin. Kleinere Transaktionen sind möglich. Letztes Jahr warteten die potenziellen Käufer auf fallende Preise, in diesem Jahr warten potenzielle Verkäufer auf steigende Preise, konstatiert die Baader Bank. Daher äußerten sich die an der Konferenz teilnehmenden Unternehmen sehr zurückhaltend zu potenziellen Übernahmemöglichkeiten - zumindest für dieses Jahr.

Aroundtown, Patrizia und Vonovia mit überzeugenden Konferenz-Auftritten und deutlichen Bewertungsabschlägen

Zu den Vertretern aus dem Immobiliensektor, die auf der Konferenz der Baader Bank einen starken Eindruck hinterlassen haben, zählen Aroundtown, Patrizia und Vonovia. Zudem spricht für dieses Trio, dass sie jeweils nach wie vor mit deutlichen Abschlägen zu ihren Buchwerten handeln. Darüber hinaus können diese Titel mit konstruktiven Chartbildern aufwarten.

Aroundtown (Summe des Immobilienwertes (Gross Asset Value): 24 Mrd. Euro; 39% Büro, 33% Wohnen, 22% Hotel; 89% Deutschland, 11% in London und den Niederlanden):

Aroundtown nutzt weiterhin seinen breiten Zugang zu diversifizierten Finanzierungsquellen, indem es Liquidität über die Kapitalmärkte, besicherte Bankfinanzierungen und Veräußerungen generiert. In diesem Jahr wurden bisher rund 475 Mio. Euro an Veräußerungen zu Buchwerten unterzeichnet, welche die Bilanz stärken werden. Der Beleihungsauslauf (LTV) lag im ersten Halbjahr 2024 bei 45%, was nach Aussage des Managements das maximale Zielniveau darstellt.

Was das operative Ergebnis betrifft, so hat das Wohnungsportfolio die stärkste Dynamik, was auf das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zurückzuführen ist. Aber auch das Hotelgeschäft entwickelt sich positiv, unterstützt durch einige Neueröffnungen im Jahr 2024. Im Büroportfolio gleicht die Mietindexierung die derzeit schleppende Belebung der deutschen Wirtschaft weitgehend aus. Auf dieser Basis werden sich die Portfoliowerte nach einer Abschreibung von -2,4% im ersten Halbjahr 2024 und -11% in 2023 voraussichtlich stabilisieren.

Aroundtown sieht eine Verbesserung der Stimmung auf dem Transaktionsmarkt, aber nicht viele notleidende Vermögenswerte (da die Verkäufer auf steigende Preise hoffen) oder größere Transaktionen. Ein weiterer Renditeanstieg (5,1% Bruttorendite im Juni 2024) wird hauptsächlich durch operatives Wachstum erwartet. Das Nettoanlagevermögen pro Aktie lag im Juni 2024 bei 7,0 Euro, gegenüber 9,8 Euro im Juni 2022 (-29% seit Höchststand), die Baader Bank beziffert den Kursabschlag darauf aber auf hohe 60%.

Patrizia SE (Immobilien und Real Asset Manager mit Assets unter Management von 56 Mrd. Euro):

Der Vorstandsvorsitzende hob bei der Konferenz die starke Plattform der Gruppe mit 40 Jahren Erfahrung im Immobilienbereich hervor. Verschiedene Akquisitionen in den letzten Jahren haben das Wachstum des verwalteten Vermögens seit 2012 von 7 Mrd. Euro auf heute 56 Mrd. Euro beschleunigt. Selbst in der Immobilienkrise seit 2022 musste das Unternehmen nur einen Rückgang des verwalteten Vermögens um 6 % hinnehmen. Der kürzlich angekündigte mittelfristige Strategieplan zielt darauf ab, die verwalteten Vermögen bis 2030 auf über 100 Mrd. Euro zu steigern. Das implizite Wachstum von 10% p.a. basiert auf organischem Wachstum und nicht auf M&A-Szenarien.

Die fünf definierten Wachstumsbereiche sind ein Mix aus Immobilien (Living und RE Value Add), Dachfonds, europäischer Infrastruktur sowie einer Kombination namens RE-Infra/Smart Cities. Der Vorstandschef sieht einen schlechten Zustand der Infrastruktur in Europa, der erhebliche Investitionsmöglichkeiten für seine Kunden bietet. Der Finanzvorstand verwies auf eine kürzlich veröffentlichte eigene Umfrage unter Investoren mit zwei Kernaussagen: 1) Es gibt Anzeichen für eine Stabilisierung des Immobilienmarktes. Letztes Jahr rechneten 65% der Teilnehmer mit einem Rückgang der Investitionstätigkeit im Immobilienbereich; dieses Jahr erwarten 65% einen Anstieg in den nächsten zwei Jahren. 2) 70% der institutionellen Anleger planen, ihr Engagement im Bereich Infrastruktur in den nächsten fünf Jahren zu erhöhen. Was die Finanzen betrifft, so ist das Unternehmen bestrebt, seine Effizienz und die Ertragsqualität zu steigern.

In den letzten Jahren hat die Volatilität der Erträge aufgrund mangelnder Marktaktivität zugenommen, was sich über Transaktions- und Performancegebühren auf die Gesamtgebühren auswirkt. Der Plan für 2030 besteht darin, den Anstieg der Betriebskosten überproportional zum Anstieg der Verwaltungsgebühren auf der Grundlage höherer Assets unter Management zu begrenzen. Kurzfristig bleibt die EBITDA-Prognose für dieses Jahr weit gefasst, wird aber so bald wie möglich eingeengt werden. Die verfügbare Liquidität ist immer noch ausreichend, aber im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Der Grund dafür ist, dass die starke Bilanz für Seed-Investitionen oder die Einlagerung von Vermögenswerten genutzt werden soll, da der Markt bereits Möglichkeiten für langfristige Investoren bietet. Den Buchwert je Aktie beziffert die Baader Bank auf 13,16 Euro, woraus sich aktuell ein Bewertungsabschlag von 32% errechnet.

Vonovia (Summe des Immobilienwertes (Gross Asset Value): 78,5 Mrd. Euro, 89% Deutschland, 8% Schweden, 3% Österreich):

Auch Vonovia hinterließ bei der Konferenz laut Baader Bank einen starken Eindruck, da das grundlegende Umfeld für den Wohnungsbau in Deutschland günstig ist. Das Geschäftsmodell basiert auf den Megatrends Urbanisierung, einschließlich des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage bei bezahlbarem Wohnraum, sowie auf dem Klimawandel. Daher sind Investitionen notwendig und erfordern privates Kapital. Mit dem breit gefächerten Know-how als Marktführer ist Vonovia in einer hervorragenden Position.

Das Rückgrat des Unternehmens bleibt das grundsolide Vermietungsgeschäft mit einem geschätzten Mietwachstum von rund 4% p.a. über mehrere Jahre. Das durchschnittliche Wiedervermietungspotenzial auf die derzeitige Bestandsmiete von 7,7 Euro beträgt bis zu 37% und sogar 96% im Vergleich zur realen Marktmiete bei Wiedervermietung. Die Regulierung führt nur zu einer zeitlichen Verzögerung, um das Potenzial aufzuholen. Die Bilanz wurde durch Verkäufe stabilisiert und der aktuelle (pro forma) Beleihungsauslauf lag im Juni 2024 bei 47,3%. Erst im August bestätigte S&P das BBB+ Rating mit stabilem Ausblick.

Die geplante Veräußerung des Pflegeportfolios zieht sich länger hin, der überwiegende Teil dürfte aber bis Jahresende verkauft sein. Der Grund für den geplanten Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der Deutschen Wohnen ist die Vereinfachung der staatlichen Struktur und die Nutzung des Cash-Poolings. Das Angebot an die Minderheitsaktionäre der DW im Tausch gegen neu ausgegebene Vonovia Aktien soll sich nach den Erwartungen des Unternehmens am volumengewichteten Durchschnittspreis vor der Ankündigung orientieren. Das Nettoanlagevermögen pro Aktie lag im Juni 2024 bei 44,48 Euro, gegenüber 62,54 Euro im Juni 2022 (-29% seit Höchststand), die Baader Bank beziffert den derzeitigen Kursabschlag auf knapp 26%.

Hinweis in eigener Sache: Vonovia zählt zu den aktuellen Empfehlungen in unserer Verlagspublikation „Money Mail“ (https://www.boersenbrief.at/produkte/money-mail/)